Trong 20 năm qua chúng ta nhìn thấy rất nhiều gia đình, người, team, công ty phất lên nhờ bất động sản, và mặc định trong đầu người Việt Nam, rất giống người dân Trung Quốc là cứ dính tới bất động sản sẽ giàu lên vì “người thì ngày càng nhiều chứ đất thì có hạn”.
Đầu tiên trong bài lảm nhảm này mình sẽ có khá nhiều luận điểm, nên hãy xem thử bản thân đủ kiên nhẫn không hãy theo ha.
1. “Người thì ngày càng nhiều lên”
Điều này chỉ đúng với quá khứ, quý I 2023, Trung Quốc đánh dấu quý đầu tiên giảm dân số trong 60 năm qua, đánh dấu sự kết thúc của kỉ nguyên nhân công giá rẻ và giáng cú hích mạnh mẽ vào thị trường bất động sản ở quốc gia đông dân nhất thế giới này. Theo hình 1, dân số Trung Quốc đã đạt đỉnh, thế hệ gia đình con một (chỉ có 1 con) của Trung Quốc tăng cao hơn bao giờ hết.
Việt Nam có đáng lo không? Có, nhìn chủ topic 23 tuổi vẫn chưa cưới vợ là biết rồi. Hãy nhìn thẳng vào các chính sách, tuyên truyền của chính phủ giai đoạn này, khuyến khích cưới và sinh nở sẽ hiểu chuyện gì xảy ra, ở đây sẽ không nói thêm.
2. Giá vàng
Vì sao phải nói tới giá vàng, vì nhiều năm trước cả thế giới đều tin vàng là TÀI NGUYÊN HỮU HẠN nên nó chỉ có thể tăng khi lạm phát in tiền ngày càng nhiều. Điều này đúng cho đến 2012, giá vàng đã tăng từ $200 vào những năm 1975 cho đến gần $2000 vào những năm 2012, tăng liên tục gần 50 năm sau đó gãy về quanh $1000, mãi đến 2020, nhà đầu tư năm 2012 mới “về bờ” sau 8 năm đu đỉnh, còn lạm phát thì đã đi tới đâu rồi.
Ngày nay giá vàng đang quanh vùng đỉnh, vì đây là giải pháp chống lạm phát hữu dụng, nhưng khi quốc tế kiềm chế được lạm phát rồi thì giá vàng có tăng nữa hay không là một câu hỏi cần thời gian thử thách. Như vậy các bạn có liên tưởng đến cái gì không thì mình không biết, nhưng rút ra 2 điều thế này:
– Những thứ tăng đều 50-100 năm qua chưa hẳn sẽ tăng tiếp trong 100 năm tới
– Lịch sử đôi khi sẽ giết chết bạn
Nói ít hiểu nhiều không có đề cập gì đến coin củng nha, không có ý nói ngày xưa coin dao động mấy chục % mỗi ngày giờ chỉ còn vài % vì đến quy mô nhất định thì nó sẽ chậm sự tăng lại, không hề nói nhé.
3. Giá nhà tại Mỹ:
Mình đã đi lục mớ data 100 năm qua về giá nhà của Mỹ để có được cái bảng thứ 3. Lại quay về những năm 1975, giá nhà ở Mỹ chưa đến $40.000 mỗi căn (giá trung bình), đến 2012, trong bong bóng nhà đất đạt khoảng $250.000 usd, tức là x6 lần trong gần 40 năm, tính ra cũng không ngon lắm ha. Nhưng cũng tạm đi, thì từ 2012 đến 2022 dù cho có lạm phát đập vào thì cũng chỉ nhỉnh hơn $400.000 một chút, tức là x2 trong vòng 10 năm, nếu chỉ xét đến 2020 vì những năm qua lạm phát cao quá thì còn thấp hơn. (Hình 3)
4. Giá nhà tại Trung Quốc:
Chưa tìm thấy chart của China nhưng theo data mới nhất thì từ 2012 đến nay, giá nhà của Trung Quốc gần như là đi ngang, dao động cực nhỏ (hình 4)
5. Vào đề:
Vậy mình chia sẻ những điều trên để làm gì, để cho ai thích đọc hiểu rằng CÓ THỂ xu hướng tăng giá bất động sản ở Việt Nam cũng tương tự cả thế giới này, sau những chu kì siêu tăng giá vì ngày xưa ông bà cha chú không hiểu được giá trị của bất động sản, cũng như đất rộng người thưa thì khi một tài sản nào đó undervalue (dưới giá trị) quá nhiều và quy mô nhỏ thì nó sẽ tăng giá cực mạnh, nhưng sẽ có hạn độ và có thể “nó sẽ không còn mạnh nữa” trong tương lai 10-20 năm tới.
Chúng ta đang có mức độ tương quan thu nhập / trung bình giá nhà ở mức mà mua nhà cho thuê lấy lại tiền vốn gần như là điều bất khả. Vì vậy rất có khả năng dù thu nhập người dân tăng lên cũng chưa chắc sẽ kích thích giá bất động sản tăng lên cho tới khi nó đạt tỉ lệ “hợp lí”.
Alex Le
Money Studio
