Thị trường bất động sản đã trải qua hơn nửa năm của năm 2023 với hy vọng vào một sự thay đổi tích cực trong chính sách. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, tình hình vẫn chưa thực sự khả quan. Thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn, ví dụ như rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao (với lượng trái phiếu đáo hạn lớn), sự hấp thụ vốn tín dụng yếu trong khi các ngân hàng lại có dư tiền, niềm tin của nhà đầu tư chưa phục hồi…
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia tài chính ngân hàng, đánh giá rằng nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn khó khăn. Trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, làm giảm lãi suất huy động xuống mức 3-4%, và lãi suất cho vay giảm ít nhất 2% từ đầu năm đến nay, nhưng con số này vẫn chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng đang “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 5,3% trong 8 tháng, cách mục tiêu 14% rất xa.
“Ngân hàng có nhiều tiền mặt nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn, tại sao lại có sự mâu thuẫn như vậy?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn hàng, không cần thêm vốn vì sản xuất càng nhiều thì tồn kho càng tăng, vay càng nhiều thì lỗ càng lớn nên họ không muốn vay.
Trái phiếu bất động sản được bảo đảm bằng tài sản bất động sản, trong khi doanh nghiệp bất động sản lại là khách hàng của ngân hàng. Tuy nhiên, cả ngân hàng và doanh nghiệp đều bất ngờ khi tài sản bất động sản trở nên trì trệ, giá trị của chúng giảm. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản, nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50%, giá trị thực của tài sản thế chấp còn thấp hơn số nợ với ngân hàng, khiến ngân hàng e ngại cho vay.
Do đó, theo quan điểm của TS. Hiếu, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Ngân hàng cảm thấy lo lắng về rủi ro, trong khi tài sản bất động sản không còn đủ giá trị để thế chấp.
Việc giảm lãi suất của ngân hàng làm ăn cho lợi ích của các doanh nghiệp muốn vay và có khả năng vay, điều này sẽ giúp giảm chi phí cho họ. Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “giải pháp đầu tiên” khi các nhà đầu tư bất động sản không thể vay được do tình hình tài chính của họ suy giảm, họ không còn tài sản để thế chấp hoặc tài sản thế chấp của họ đang mất giá.
Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao vì họ có thể tiếp tục kinh doanh và bán sản phẩm. Lãi suất không phải là vấn đề đối với các nhà đầu tư bất động sản, do đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian gần đây, thị trường vẫn đang trầm lắng.
Do đó, theo quan điểm của TS. Hiếu, thị trường bất động sản vẫn chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm, và vấn đề về nguồn vốn có thể phải chờ đến năm 2024 để được khai thông.
Thị trường đã phục hồi khoảng 30%
TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, đã đưa ra quan điểm rằng khủng hoảng thị trường bất động sản đã được dự báo từ trước và không thể tránh khỏi. Bất động sản được coi là một sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi cung cầu mất cân bằng, khủng hoảng sẽ xảy ra.
“Trong thời gian gần đây, chúng tôi đã theo dõi xem niềm tin của thị trường bất động sản có phục hồi thông qua việc các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu hay không. Gần đây nhất, một tập đoàn lớn nhất của cả nước đã phát hành trái phiếu mà không có nợ đọng tại ngân hàng. Chúng tôi đã theo dõi kỹ lưỡng và kết quả cho thấy thị trường đang dần phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, ông Nghĩa nhận định.
Dấu hiệu này theo ông là phản ánh một quá trình phục hồi hình chữ U của nền kinh tế, trong đó nhiều lĩnh vực khác nhau đều gặp khó khăn, không chỉ riêng ngành bất động sản.
Ông Nghĩa dự báo rằng thị trường bất động sản có thể tiếp tục gặp khó khăn trong quý II và quý III của năm sau. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn thông qua các tổ công tác. Mặc dù đây là những nỗ lực chưa từng có, nhưng theo ông, kết quả vẫn chưa cao.
“Chúng ta vẫn chưa đối mặt với cuộc bão, chúng ta vẫn chưa đưa nguồn cung nhà ở giá rẻ vào thị trường, vì vậy vấn đề vẫn chưa được giải quyết. Làm thế nào để các doanh nghiệp có thể tự do hoạt động trong phân khúc nhà ở giá rẻ? Cần thiết phải có quy định về giá nhà ở giá rẻ từ Chính phủ, tương tự như ở Trung Quốc, để tránh làm nhà đầu tư nhà ở giá rẻ mất lòng tin. Chúng ta vẫn chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp, vì vậy vẫn chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.
Bàn về giải pháp phục hồi thị trường nhà đất, PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng cần tập trung vào việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng trong giai đoạn tới. Mặc dù quá trình phục hồi của nền kinh tế Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, nhưng lĩnh vực bất động sản vẫn đang gặp khó khăn.
PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, cần có các biện pháp như tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản. Đồng thời, cần tăng cường quản lý và giám sát thị trường để tránh các hành vi lạm phát, đánh giá sai giá và tạo ra sự bất ổn.
Ngoài ra, PGS.TS Trần Đình Thiên cũng đề xuất tăng cường đào tạo và nâng cao năng lực cho các nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Điều này giúp tăng cường khả năng đánh giá rủi ro và quản lý trong quá trình đầu tư.
Về mặt chính sách, ông Nghĩa cho rằng Chính phủ cần có các biện pháp hỗ trợ như tạo ra chính sách vay vốn hợp lý và ổn định, cung cấp thông tin và dữ liệu chính xác cho các nhà đầu tư, và xây dựng các quy định về giá nhà ở giá rẻ để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong thị trường.
Trên thị trường chứng khoán, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, cần tăng cường công bố thông tin, đảm bảo minh bạch và truyền đạt thông tin một cách rõ ràng và kịp thời. Đồng thời, cần tạo ra môi trường kinh doanh công bằng và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, PGS.TS Trần Đình Thiên cũng nhấn mạnh rằng, việc phục hồi thị trường bất động sản và chứng khoán không chỉ là trách nhiệm của Chính phủ mà còn là trách nhiệm của toàn bộ xã hội và các bên liên quan. Cần có sự hợp tác và đồng lòng từ tất cả các bên để đưa thị trường trở lại ổn định và phát triển bền vững.
